马云预言正在应验？核心城市房产成资金避风港

2025年末，北京西城、东城等核心区的新房价格已经稳中有升，而鹤岗、阜新等三四线城市的房价却跌至白菜价，房地产市场分化趋势加剧。

国家统计局数据显示，2025年8月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.4%，但降幅较上月收窄0.3个百分点；与此同时，三线城市新建商品住宅价格同比下跌4.6%，两者差距持续扩大。这种分化格局正印证了马云早年关于“房价如葱”的预言，但方向与许多人预期相反——核心城市优质房产正成为资金避风港，而三四线城市房产则面临长期贬值压力。

01 市场分化加速

2025年的中国房地产市场呈现出明显的两极分化态势。一线城市北京、上海的核心区域房价已逐步企稳，部分优质项目价格甚至出现小幅回升。与之形成鲜明对比的是，三四线城市房价持续承压，鹤岗、阜新等城市房价已跌至“白菜价”水平。

二手房市场表现更为明显。2025年1-10月，全国二手房交易网签面积同比增长显著，占总交易量的近一半。其中上海、深圳等城市的二手房交易量同比增长超过10%，而多数三四线城市二手房交易量持续萎缩。

58安居客研究院数据显示，2025年8月，房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创下年内最大单月涨幅。这一数据表明市场信心正在修复，但热度主要集中在一二线核心城市。

02 政策精准施策

2025年以来，各地频繁出台房地产支持政策。截至2025年6月，全国超过160个省市（县）出台优化政策超340条，涉及扩宽收购存量商品房用途、优化房票安置政策、加速城中城改造等多个方面。

北京、上海等一线城市纷纷调整限购政策。北京取消五环外、上海取消外环外的限购套数限制，公积金贷款额度普遍上浮15%。三四线城市则将首付比例降至15%，并推出房票安置等新措施。

央行数据显示，2025年上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%。政策效果逐渐显现，房企资金压力有所缓解。

03 资金流向转变

房地产市场资金正加速向核心城市优质资产集中。2025年上半年，上海总价3000万元以上新房成交1096套，占全国30个重点城市总量的59.4%。而在全国成交总价5000万元以上的住宅中，上海占比接近80%。

高盛预测，到2035年，二手房交易规模将占到总交易量的66%，且75%的交易将集中在一二线城市。这一趋势意味着核心城市优质房产的流动性与增值潜力将进一步增强。

2025年8月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅较7月收窄0.1个百分点；而三线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。数据表明，不同能级城市房地产市场分化趋势持续加剧。

04 供需关系重构

人口流动成为影响房地产供需的关键因素。2024年数据显示，深圳人口增长近20万人，广州增长15.1万人，而北京、上海人口由增转降。中西部省会城市如贵阳、长沙、西安、郑州、成都等地持续保持较强人口吸附力。

截至2025年8月末，全国商品房待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。去库存成效显现，但主要集中在人口流入较多的核心城市。

中指研究院数据显示，2025年前8个月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点。市场整体呈现“止跌回稳”态势，但城市间分化明显。

05 品质需求崛起

“好房子”建设成为2025年房地产市场新焦点。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，提出要完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

2025年国务院常务会议听取构建房地产发展新模式和推进“好房子”建设情况汇报，提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。品质化发展正成为楼市新方向。

上海在2025年8月新建商品住宅价格环比上涨0.4%，成为一线城市中唯一上涨的城市。这与该市核心区优质改善型房源集中入市密切相关，显示市场对高品质住宅需求旺盛。

2025年11月，中国房地产市场在分化中探寻新平衡。核心城市优质房产展现韧性，而三四线城市仍面临调整压力。

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