中国的房地产市场会不会发生更极端的情况？

我们会不会成为第二个日本？

为了解答这个问题，我决定跟日本做一个全面的对比：

如果情况比日本好，那么理应就不会成为日本。

如果情况跟日本类似，那么可能就要小心了。

01

谁的泡沫更大？

这里我们比较区间房价涨幅、新增房贷增速、房价收入比三个数据。

区间房价涨幅：

日本：85-90年，东京圈房价上涨139% 、京都圈房价上涨151%

中国：15-21年，四个一线城市平均房价上涨131%（深圳203%、上海112%、北京93%、广州116%）

从表面上看，日本的房价仅涨幅略高于中国。

但实际上：

日本的土地是可以自由流转并向企业、外资开放交易的。

所以很多热钱并不炒房，而是直接炒地。

别看85-90年日本房价只涨了1.5倍左右，日本的商业地价可足足上涨了4倍。

从区间涨幅来看，日本远高于中国。

新增住房贷款：

日本：新增住房贷款同比增速39%，占GDP比重12.4%。

中国：新增住房贷款同比增速11.7%，占GDP比重5.1%。

从新增贷款数据可以看出，日本当时老百姓炒房的热情远高于中国。

贷款同比增速接近国内的4倍。

贷款量也同样惊人，超过中国的2倍。

而且日本不仅老百姓炒房，国内很多跟房地产没有丝毫关系的制造业企业还炒地。

毕竟实业哪有炒地赚钱容易。

所以实际流入房地产的资金远不止居民贷款，还包括很多企业融资。

房价收入比：

日本：90年20左右

中国：20年24左右（一线城市45左右）

表面上看日本的房价收入比略低，但实际上地价收入比高的离谱。

那句话大家应该听说过

“卖掉东京可以买下整个美国。”

说的就是东京都土地总价已经超过了美国当年的GDP。

当时地价到底有多离谱呢？

东京23区的平均地价是1450万日元/平方米，用现在的汇率折算下来是70万人民币/平方米

总结一下。

从数据来看，日本当年的房地产炒作热情远高于中国。

虽然房价涨幅仅仅略高于国内，但由于日本炒作的标的物主要是土地，从地价涨幅来看，实际泡沫程度也远高于中国。

02

再对比一下未来市场空间的情况，主要看城市化率、人均住房间数。

城市化率（刚需）：

日本：1990年80%

中国：2021年65%

人均住房间数（改善）：

日本：1.5

中国：1.06

日本1975年就实现了高度的城市化，当时城市化率已经超过76%。

而等到90年代，城市化率已经接近80%。

从历史经验来看，城市化率到80%就彻底到头了。

所以当时日本对于住宅的刚性需求很低。

另一方面日本人均住房间数1.5,也达到了发达国家水平。

所以日本90年代的炒房，是脱离实际需求的纯粹的炒作。

因此泡沫破裂后，消化泡沫的空间很少。

但是中国，21年时城市化率仅65%，截止到24年为67%。

有更加充分的空间去消化泡沫。

03

中国对比日本还存在一个巨大优势。

那就是政策的独立自主性。

日本受制于他的父亲美利坚，很多政策决策上身不由己。

比如上面提到的，日本必须保持开放的金融政策，允许外资自由买卖本国房产和土地。

日本也不是不想控制泡沫，而是做不到政由己出。

1985年，美国为了自身利益，逼迫日本等国签下广场协议，协议签订后日元在短期内最高升值超过200%。

这导致大量国际游资来日本炒作股市和楼市，直接导致了最后一波疯狂的开始。

也直接吹大了泡沫。

对比日本我们拥有独立的主权和更强的调控能力。

国内从16年开始就实行了严格的限购和限价政策，避免了泡沫的无序扩张。

总结一下：

1、日本当年的泡沫远大于中国，房价区间涨幅接近150%，地价区间涨幅超过300%，居民新增贷款增速是国内的4倍。

2、日本当时已基本完成城市化，城市化率接近80%。住房刚性需求和改善型需求均已基本得到满足，是脱离实际的投机狂欢。

3、日本金融开放，期间外汇大幅升值200%，导致大量国际游资参与炒作，推高泡沫。

日本经济迟迟没有起色，还有一个因素。

当时很多日本的制造业也拿闲置资金去炒地。

比如众所周知的松下、索尼。

所以当房地产泡沫破裂时，这些制造业也背上了沉重的负担。

其影响是扩散到日本各行各业的。

而我们影响的仅限于房地产及其上下游。

甚至连银行都没受到太大波及。

经济复苏负担会更小。

所以中国的情况比当时的日本要好很多。

除非混招频出。

发生类似日本的极端情况的概率是很小的。

在房地产危机的问题上是可以参考国际经验的。