2025年对于中国城市更新而言，是个承前启后的关键年份。 这一年，从中央到地方，从政策制定到项目落地，城市更新展现出前所未有的广度、深度与温度。它不仅改变了城市的物理面貌，更重塑着千万居民的生活方式与社区关系，成为推动城市高质量发展、创造高品质生活的重要引擎。

政策体系的顶层构建：从纲领到配套的完整闭环

2025年，中国城市更新的顶层设计实现了里程碑式的突破。中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，作为纲领性文件，为未来五到十年的城市更新工作擘画了清晰蓝图。文件明确提出到2030年城市更新要取得重要进展的总体目标，并系统部署了涵盖住房改善、基础设施、生态修复、历史文化保护等八大任务，以及规划、土地、资金、参与机制、长效机制五大支撑体系，标志着城市更新从零散的“项目推动”正式转向国家层面的“战略引领”。

在纲领统领下，一套多层次、精准化的配套政策在2025年密集落地，形成了强有力的支撑网络。国家发展改革委首次设立“城市更新专项”中央预算内投资，为危旧房改造、老旧街区转型等“硬骨头”项目注入启动资金。财政部与住建部联合开展的第二批中央财政支持城市更新行动，通过“以奖代补”方式，激励地方探索创新模式，2025年4月启动的申报吸引了超百座城市角逐，最终评选出的示范城市将获得8-12亿元的定额补助，用于推动片区化更新。

金融支持取得关键突破。金融监管总局研究制定的城市更新项目贷款管理办法，旨在破解长期困扰市场的融资难题，为投资规模大、回报周期长的更新项目开辟市场化、可持续的融资通道。自然资源部则在系统总结43个低效用地再开发试点经验的基础上，着手完善从规划到审批的全链条用地政策，着力盘活存量土地资源，为城市更新释放宝贵的空间要素。

这一系列政策共同构成了“顶层设计—财政引导—金融赋能—土地保障”的完整闭环，为城市更新行动在全国范围内系统、规范、高效地推进奠定了坚实的制度基础。

地方实践的多元探索：从个案到模式的创新图谱

在国家级政策的指引与赋能下，2025年各地的城市更新实践呈现出百花齐放、纵深推进的生动局面。各地的探索已超越简单的拆除重建或外观美化，转向更加注重内涵提升、功能融合与活力再造的综合治理。

在居民住房条件改善这一核心民生领域，涌现出多种备受认可的创新模式。南京市石榴新村采取的“危旧房消险改造”模式，通过政府主导、居民全程参与共商共建，实现了居民“原地、原址、原面积”安心回迁，其精细化设计甚至考虑到每户的个性化需求。武汉市青山区21街坊的“危房合作化改造”，探索了居民自筹部分资金、产权主体与实施主体合作的新路径。南昌市新公园路87号等项目则实践“原拆原建”，在短期内通过高效周转显著提升居住品质。这些模式共同的特点是尊重居民主体地位，追求公平与效率的平衡，为全国量大面广的旧住房改造提供了可复制的解决方案。

基础设施的短板加速补齐，且更注重系统性和韧性。杭州市全年改造老旧燃气管网149公里，从根本上消除重大安全风险；石家庄市对138个老旧小区实施的基础类改造，惠及超8万户居民；汉中市通过系统升级排水管网，使中心城区管网密度提升超10%，有效应对内涝挑战。这些工程普遍采用“综合改一次”的集约化施工理念，最大限度减少对居民生活的干扰，体现了更新理念的进步。

存量空间的活化利用成为点燃城市新活力的火花。盐城市将承载城市记忆的老火车站改造为黄海湿地博物馆，使之成为文化新地标；武汉市将小龟山旧厂房转型为金融文化公园，实现了工业遗存与现代产业的巧妙嫁接；南昌、广州等多个城市的老厂房、旧仓库纷纷蜕变为文创产业园、创新工场，不仅留住了乡愁，更孕育出新的经济业态，实现了“工业锈带”向“生活秀带”“创新地带”的华丽转身。

历史文脉的保护传承在更新中得到前所未有的重视。济南市对明府城、百花洲片区的更新，遵循“修旧如旧、最小干预”原则，在完整保护古城肌理的同时，适度注入现代商业与文旅功能，让历史街区真正“活”起来。南昌万寿宫历史文化街区、汉中留坝老街等案例也证明，保护与发展并非单选题，通过精心设计，完全能够实现文化价值与社会经济价值的共赢。

尤为显著的是，城市更新的单元正从“单个小区”向“完整片区”系统性升级。武汉市2025年启动的首批80个“小而美”片区更新，济南市规划的“四大更新圈层”，以及江苏省全省推进的118个省级试点项目，都强调对成片区域的整体谋划、一体实施。这种片区化更新能够统筹补齐基础设施、公共服务、生态环境等多方面短板，优化区域功能布局，最终目标是构建“好房子、好小区、好社区、好城区”的完整宜居体系，标志着城市更新思维从零散修补到系统治理的深刻转变。

智慧赋能与长效治理：面向未来的更新内核

2025年的城市更新，深度融入了数字化转型的时代浪潮。“智慧更新”成为鲜明导向，技术赋能贯穿于规划、建设、运营的全过程。重庆市在政策中明确要求，城市更新应结合打造数字孪生城市、建设智慧社区、开发AI智能体来开展。杭州、上海、济南等地的许多更新项目，都广泛引入了物联网感知设备、城市信息模型(CIM)、智慧停车、智慧安防等数字化手段。这不仅仅提升了施工管理的效率和社区生活的便利性，更通过积累数据资产，为更新后的街区实现智慧化、精细化的长效治理奠定了数字基础。

与智慧化同步深化的是治理模式的创新。2025年，多个城市通过地方立法为更新活动提供稳定保障，如《济南市城市更新条例》的出台。更多地方则积极探索可持续的商业模式和共建共治共享的治理机制。武汉的“政府引导+居民主体+企业参与”，南京的“共商共建”，都是在努力构建权责清晰、利益平衡、风险共担的多元合作生态，确保更新成果能够长期惠民，避免陷入“改造—衰败—再改造”的循环。

挑战与展望：通往更美好城市的持续征程

尽管成果丰硕，但城市更新的深水区挑战依然不容忽视。资金平衡仍是普遍难题，尤其在不具备高强度商业开发条件的民生类项目中，如何构建可行的回报机制，更大范围吸引社会资本参与，需要更创新的金融工具和政策设计。在快速推进中，如何守护好城市独特的历史文脉和风貌，避免“千城一面”，考验着管理者的智慧与定力。此外，更新过程的社会公平性、公众参与的深度与有效性、以及产业导入与社区活力的可持续性等，都是需要持续探索和完善的课题。

展望未来，中国的城市更新必将沿着2025年奠定的系统化轨道，向更加精细化、人本化、绿色化的方向演进。它将更紧密地与城市发展战略、产业结构调整、人口结构变化相结合，从一项改善物质空间的工程，升华为一场推动城市治理现代化、促进人的全面发展的深刻社会变革。每一处焕新的街角，每一栋重生的老屋，都在共同叙写着中国城市迈向更宜居、更韧性、更智慧未来的新篇章。这场关于家园的重塑，最终指向的，是让生活在其间的每一个人，都能享有更高的获得感、幸福感与安全感。